Mortgage và MBS
- Mortgage: khoản vay bảo đảm bằng bất động sản, kỳ hạn 15–30 năm. Fixed-rate: lãi suất và khoản trả cố định; ARM: lãi suất điều chỉnh theo chỉ số sau giai đoạn cố định, rủi ro vỡ nợ cao hơn khi lãi suất tăng.
- Agency MBS do Ginnie Mae (cơ quan chính phủ), Fannie Mae và Freddie Mac (GSE) bảo lãnh: nhà đầu tư gần như không chịu rủi ro tín dụng nhưng chịu toàn bộ prepayment risk. Non-agency MBS không có bảo lãnh của GSE.
- Mortgage cố định trả đều: PMT = P × r ÷ [1 − (1 + r)−n]; lãi = r × dư nợ đầu kỳ; gốc = PMT − lãi, tăng dần theo thời gian.
Pool, thước đo prepayment và giao dịch
- Originator gom khoản vay thành pool, bán cho SPV; SPV phát hành pass-through. Nhà đầu tư nhận lãi, gốc, prepayment trừ phí phục vụ và phí bảo lãnh.
- WAC, WAM: bình quân lãi suất và kỳ hạn còn lại, trọng số là dư nợ.
- SMM = 1 − (1 − CPR)1/12; CPR = 1 − (1 − SMM)12; prepayment tháng = SMM × (dư nợ đầu tháng − gốc theo lịch).
- Chuẩn 100 PSA: CPR = 0.2% × tháng tuổi đến tháng 30, sau đó 6%; x% PSA nhân tương ứng.
- Specified pools: pool biết trước, giá theo đặc điểm pool. TBA: giao dịch forward, pool phân bổ 2 ngày trước thanh toán, thanh khoản cao hơn.
- Dollar roll: bán TBA tháng này, mua lại tháng sau; giá trị = A − B + C − D.
Sản phẩm, mô hình và định giá
- CMO chia dòng tiền pool thành tranche. PAC trả gốc theo lịch trong collar; support tranche hấp thụ prepayment thừa/thiếu nên đời sống bình quân co giãn mạnh; support hết thì PAC thành broken PAC.
- PO: dòng tiền tăng dần, lợi khi prepayment nhanh, giá tăng mạnh khi lãi suất giảm. IO: dòng tiền giảm dần, thiệt khi prepayment nhanh, có thể thu về ít hơn giá mua.
- Prepayment là call option của người vay; bốn thành phần mô hình: refinancing (incentive function I = WAC − R, burnout), turnover (ít phụ thuộc lãi suất, lock-in effect), defaults (LTV, FICO), curtailments (tuổi khoản vay).
- Monte Carlo 6 bước: mô phỏng lãi suất và giá nhà → prepayment → dòng tiền → hiện giá → lặp lại → lấy trung bình. Dùng vì prepayment phụ thuộc đường đi.
- OAS: spread cộng vào mọi lãi suất giao ngay trên mọi đường để giá trung bình bằng giá thị trường. Giá mô phỏng > giá thị trường → tăng OAS. Hạn chế: phụ thuộc mô hình prepayment, giả định OAS không đổi, phòng hộ bằng Treasury không hoàn hảo.