IAS 16 – Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị

01Phạm vi áp dụng

IAS 16 áp dụng cho nhà cửa, máy móc, phương tiện, thiết bị và cây lâu năm cho sản phẩm (bearer plants). Không áp dụng cho tài sản nắm giữ để bán (IFRS 5), tài sản sinh học khác (IAS 41), quyền khai thác khoáng sản và bất động sản đầu tư (IAS 40; nếu theo mô hình giá gốc thì đo lường như IAS 16).

02Nội dung chính

Ghi nhận

Khoản chi được ghi nhận là tài sản khi có khả năng mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai và nguyên giá xác định được đáng tin cậy. IAS 16 không đặt ngưỡng giá trị tối thiểu. Bảo dưỡng thường ngày ghi vào chi phí; thay thế bộ phận lớn thì vốn hóa và dừng ghi nhận bộ phận cũ.

Nguyên giá ban đầu

Gồm giá mua sau chiết khấu thương mại; thuế nhập khẩu và thuế không được hoàn lại; chi phí trực tiếp để đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng sử dụng (chuẩn bị mặt bằng, vận chuyển, lắp đặt, chạy thử, phí chuyên gia); ước tính ban đầu chi phí tháo dỡ, khôi phục mặt bằng nếu có nghĩa vụ; và chi phí đi vay đủ điều kiện theo IAS 23.

Không tính vào nguyên giá: chi phí khai trương, quảng cáo, đào tạo, quản lý chung, lỗ hoạt động ban đầu. Tiền bán sản phẩm làm ra trong thời gian chạy thử ghi vào lãi lỗ, không trừ vào nguyên giá.

Đo lường sau ghi nhận ban đầu

Doanh nghiệp chọn một trong hai mô hình và áp dụng cho cả nhóm tài sản:

• Mô hình giá gốc: nguyên giá trừ khấu hao lũy kế và lỗ suy giảm giá trị.
• Mô hình đánh giá lại: giá trị hợp lý tại ngày đánh giá lại trừ khấu hao và lỗ suy giảm sau đó. Phải đánh giá lại đủ thường xuyên và cho cả nhóm. Phần tăng ghi vào OCI, tích lũy trong thặng dư đánh giá lại, trừ khi hoàn nhập khoản giảm trước đó đã ghi vào lãi lỗ. Phần giảm ghi vào lãi lỗ, trừ khi còn thặng dư của chính tài sản đó.

Khấu hao

Khấu hao phân bổ có hệ thống giá trị phải khấu hao (nguyên giá trừ giá trị thanh lý) trong thời gian sử dụng hữu ích, bắt đầu khi tài sản sẵn sàng sử dụng. Bộ phận có giá trị đáng kể so với tổng thể và thời gian sử dụng khác nhau phải khấu hao riêng (component approach). Thời gian sử dụng, giá trị thanh lý và phương pháp khấu hao được xem xét lại ít nhất mỗi năm; thay đổi xử lý là thay đổi ước tính theo IAS 8. Khi thanh lý, chênh lệch giữa tiền thu và giá trị ghi sổ ghi vào lãi lỗ, không trình bày là doanh thu.

03Ví dụ minh họa

Công ty K mua tòa nhà văn phòng ngày 01/01/2022, nguyên giá 2.000 triệu đồng, thời gian sử dụng 40 năm, không có giá trị thanh lý. Ngày 31/12/2025, công ty chuyển sang mô hình đánh giá lại; giá trị hợp lý là 2.340 triệu đồng, thời gian sử dụng còn lại không đổi.

Bước 1. Giá trị ghi sổ trước đánh giá lại: khấu hao 2.000 / 40 = 50 triệu/năm; sau 4 năm: 2.000 − 4 × 50 = 1.800.

Bước 2. Thặng dư đánh giá lại: 2.340 − 1.800 = 540, ghi vào OCI.

Bước 3. Khấu hao năm 2026: thời gian còn lại 40 − 4 = 36 năm; 2.340 / 36 = 65 triệu đồng.

Bước 4. Chuyển thặng dư sang lợi nhuận chưa phân phối (nếu chọn): phần khấu hao vượt so với giá gốc là 65 − 50 = 15 triệu đồng/năm, chuyển thẳng trong vốn chủ sở hữu, không qua lãi lỗ. Kiểm tra: 540 / 36 = 15.

04Những chỗ hay nhầm

• Trừ tiền bán sản phẩm chạy thử vào nguyên giá; từ sửa đổi năm 2020, khoản này ghi vào lãi lỗ.
• Đánh giá lại một tài sản riêng lẻ mà không đánh giá cả nhóm.
• Chuyển thặng dư đánh giá lại sang lợi nhuận chưa phân phối qua lãi lỗ.
• Ngừng khấu hao tài sản đang tạm ngừng sử dụng. Khấu hao chỉ dừng khi tài sản được phân loại nắm giữ để bán hoặc dừng ghi nhận (trừ phương pháp theo sản lượng).

05Cập nhật 2026–2027

Chưa có sửa đổi lớn. Sửa đổi trực tiếp gần nhất là Property, Plant and Equipment—Proceeds before Intended Use (ban hành 5/2020) về tiền thu khi chạy thử. Sửa đổi hệ quả từ IFRS 18 (ban hành 4/2024, hiệu lực 01/01/2027) không thay đổi nguyên tắc ghi nhận, khấu hao hay đánh giá lại.

06So với chuẩn mực Việt Nam

Tương ứng là VAS 03 – Tài sản cố định hữu hình. Khác biệt chính:

• VAS 03 về cơ bản chỉ dùng mô hình giá gốc; đánh giá lại chỉ thực hiện theo quy định của Nhà nước, không phải lựa chọn chính sách.
• Tiêu chuẩn ghi nhận ở Việt Nam gắn với ngưỡng giá trị và thời gian sử dụng do quy định quản lý tài chính đặt ra; IAS 16 dựa trên xét đoán và trọng yếu.
• Thời gian khấu hao trong thực tế thường bám khung của Bộ Tài chính; IAS 16 yêu cầu ước tính theo thời gian sử dụng thực tế và tách bộ phận.

Thông tư 99/2025/TT-BTC thay Thông tư 200 từ 01/01/2026, với điểm mới: chi phí sửa chữa không trích trước mà phân bổ sau khi phát sinh.

07Học ở môn ACCA nào

IAS 16 thi ở cả FR và SBR (kỳ 9/2026–6/2027). Ở FR gần như kỳ nào cũng có: tính nguyên giá, khấu hao, đánh giá lại và chuyển thặng dư. Học kèm IAS 36 cho suy giảm giá trị và IAS 20 cho tài sản nhận trợ cấp. Xem thêm các môn thi ACCA.