IAS 40 – Bất động sản đầu tư

01Phạm vi áp dụng

Là bất động sản đầu tư: đất nắm giữ chờ tăng giá dài hạn hoặc chưa xác định mục đích sử dụng; tòa nhà cho thuê hoạt động; bất động sản đang xây dựng để làm bất động sản đầu tư; tài sản quyền sử dụng (theo IFRS 16) mà bên thuê dùng để cho thuê lại.

Không phải bất động sản đầu tư:

• bất động sản để bán trong kinh doanh thông thường, kể cả đang xây để bán (IAS 2);
• bất động sản chủ sở hữu tự sử dụng, kể cả nhà cho nhân viên ở dù có trả tiền thuê (IAS 16);
• bất động sản cho bên khác thuê tài chính.

Trường hợp ranh giới:

• Tòa nhà vừa cho thuê vừa tự dùng: bán riêng được từng phần thì tách. Nếu không, chỉ là bất động sản đầu tư khi phần tự dùng không đáng kể.
• Có dịch vụ kèm theo: dịch vụ nhỏ (bảo vệ, vệ sinh tòa văn phòng) vẫn là bất động sản đầu tư; dịch vụ đáng kể (khách sạn) thì là tài sản tự sử dụng.
• Trong tập đoàn: công ty mẹ cho công ty con thuê văn phòng thì trên BCTC riêng của mẹ là bất động sản đầu tư, trên BCTC hợp nhất là tài sản tự sử dụng.

02Nội dung chính

Ghi nhận ban đầu

Ghi theo giá gốc: giá mua cộng chi phí giao dịch trực tiếp như phí pháp lý, thuế trước bạ. Chi phí khởi động, lỗ hoạt động ban đầu và hao hụt bất thường không tính vào giá gốc.

Đo lường sau ghi nhận

Doanh nghiệp chọn một mô hình và áp dụng cho toàn bộ bất động sản đầu tư:

• Mô hình giá trị hợp lý (fair value model): đo lại theo giá trị hợp lý (IFRS 13) tại mỗi ngày báo cáo, chênh lệch ghi vào lãi lỗ, không trích khấu hao.
• Mô hình giá gốc (cost model): áp dụng như IAS 16, tức trích khấu hao và kiểm tra suy giảm theo IAS 36. Giá trị hợp lý vẫn phải thuyết minh.

Được đổi từ mô hình giá gốc sang giá trị hợp lý; chiều ngược lại gần như không được chấp nhận.

Chuyển đổi mục đích sử dụng

Chỉ chuyển loại khi có bằng chứng thay đổi mục đích sử dụng; ý định của ban lãnh đạo thôi thì chưa đủ. Với mô hình giá trị hợp lý:

• Từ bất động sản đầu tư sang tự sử dụng hoặc hàng tồn kho: giá trị hợp lý tại ngày chuyển là giá gốc mới.
• Từ tự sử dụng sang bất động sản đầu tư: đánh giá lại theo IAS 16 tại ngày chuyển, phần tăng ghi vào OCI (thặng dư đánh giá lại).
• Từ hàng tồn kho sang bất động sản đầu tư: chênh lệch ghi vào lãi lỗ.

03Ví dụ minh họa

Ngày 1/1/2026, Công ty Đất Việt mua một tòa văn phòng để cho thuê, giá mua 19.600 triệu đồng, chi phí pháp lý và thuế trước bạ 400 triệu. Giả sử toàn bộ giá trị là phần nhà, thời gian sử dụng 40 năm, giá trị thanh lý bằng 0. Giá trị hợp lý ngày 31/12/2026 là 22.500 triệu.

Bước 1, giá gốc: 19.600 + 400 = 20.000 triệu.

Bước 2, so sánh hai mô hình năm 2026:

Chỉ riêng năm đầu, lợi nhuận theo hai mô hình đã chênh nhau 3.000 triệu.

04Những chỗ hay nhầm

• Ghi chênh lệch giá trị hợp lý vào OCI như mô hình đánh giá lại của IAS 16. Theo IAS 40, chênh lệch đi vào lãi lỗ.
• Vẫn trích khấu hao dưới mô hình giá trị hợp lý.
• Xếp nhà cho nhân viên thuê vào bất động sản đầu tư.
• Ghi phần tăng giá khi chuyển từ tự sử dụng sang bất động sản đầu tư vào lãi lỗ. Phần này vào OCI theo IAS 16.
• Chọn mô hình riêng cho từng bất động sản. Một mô hình áp dụng cho tất cả.

05Cập nhật 2026–2027

Chưa có sửa đổi lớn. Sửa đổi trực tiếp gần nhất là Transfers of Investment Property (12/2016), làm rõ yêu cầu bằng chứng thay đổi mục đích sử dụng. Sau đó chỉ có sửa đổi hệ quả, gần nhất từ IFRS 18 (ban hành 4/2024, hiệu lực 01/01/2027).

06So với chuẩn mực Việt Nam

VAS 05 – Bất động sản đầu tư có định nghĩa và cách phân loại tương tự IAS 40. Khác biệt lớn nhất: VAS 05 về cơ bản chỉ dùng mô hình giá gốc, không cho ghi nhận theo giá trị hợp lý. Doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chuyển sang IFRS mà chọn mô hình giá trị hợp lý sẽ thấy lợi nhuận biến động đáng kể. Từ năm 2026, sổ sách theo Thông tư 99/2025/TT-BTC.

07Học ở môn ACCA nào

IAS 40 thi ở cả FR và SBR kỳ 9/2026–6/2027. FR hay ra bài so sánh hai mô hình và bài chuyển từ tự sử dụng sang bất động sản đầu tư. SBR hay kết hợp với IFRS 13, IFRS 16 và trường hợp cho thuê trong nội bộ tập đoàn.