IFRS 16 – Thuê tài sản

01Phạm vi áp dụng

Áp dụng cho mọi hợp đồng thuê, trừ thuê để thăm dò, khai thác khoáng sản và tài nguyên không tái tạo; tài sản sinh học thuộc IAS 41 do bên thuê nắm giữ; thỏa thuận nhượng quyền dịch vụ; giấy phép sở hữu trí tuệ do bên cho thuê cấp, vốn thuộc IFRS 15. Bên thuê được chọn không áp dụng IFRS 16 cho một số tài sản vô hình.

02Nội dung chính

Thế nào là hợp đồng thuê

Hợp đồng chứa thuê khi chuyển giao quyền kiểm soát việc sử dụng một tài sản xác định trong một khoảng thời gian để đổi lấy khoản thanh toán. Kiểm soát nghĩa là bên thuê hưởng gần như toàn bộ lợi ích kinh tế và có quyền chỉ đạo cách sử dụng. Bên cung cấp có quyền thay thế tài sản thực chất thì không có tài sản xác định.

Bên thuê: ghi nhận ban đầu

Nợ thuê là giá trị hiện tại của các khoản thanh toán chưa trả: tiền thuê cố định trừ ưu đãi được nhận, khoản biến đổi theo chỉ số hoặc lãi suất, giá trị còn lại được bảo lãnh dự kiến phải trả, giá quyền mua nếu chắc chắn hợp lý sẽ thực hiện, tiền phạt chấm dứt. Chiết khấu theo lãi suất ngầm định; không xác định được thì dùng lãi suất đi vay tăng thêm (incremental borrowing rate).

Tài sản quyền sử dụng = nợ thuê + khoản trả trước hoặc tại ngày bắt đầu − ưu đãi đã nhận + chi phí trực tiếp ban đầu + ước tính chi phí tháo dỡ, khôi phục.

Bên thuê: đo lường sau và miễn trừ

Nợ thuê tăng theo lãi, giảm theo tiền trả. Tài sản quyền sử dụng khấu hao theo thời hạn ngắn hơn giữa thời hạn thuê và thời gian sử dụng hữu ích, trừ khi quyền sở hữu được chuyển giao, và kiểm tra suy giảm giá trị theo IAS 36. Có hai miễn trừ, ghi chi phí đều theo thời gian: thuê ngắn hạn (từ 12 tháng trở xuống, không có quyền mua) và tài sản giá trị thấp khi còn mới, như máy tính xách tay.

Bên cho thuê

Bên cho thuê vẫn phân loại thuê tài chính (chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích) và thuê hoạt động. Thuê tài chính ghi khoản phải thu bằng khoản đầu tư thuần. Thuê hoạt động thì giữ tài sản, ghi thu nhập cho thuê đều.

Bán và thuê lại

Nếu việc chuyển giao thỏa điều kiện "bán" theo IFRS 15, bên bán-thuê lại chỉ ghi nhận lãi lỗ cho phần quyền đã chuyển cho bên mua; phần quyền giữ lại đo theo tỷ lệ giá trị ghi sổ cũ.

03Ví dụ minh họa

Ngày 01/01/2026, công ty Hải Âu thuê dây chuyền 5 năm, trả 100 triệu đồng cuối mỗi năm, lãi suất đi vay tăng thêm 8%. Chi phí trực tiếp ban đầu 10 triệu đồng.

Bước 1: nợ thuê = 100 × hệ số chiết khấu niên kim 5 năm, 8% (3,9927) = 399,27.

Bước 2: tài sản quyền sử dụng = 399,27 + 10 = 409,27; khấu hao mỗi năm 409,27/5 = 81,85.

Bước 3: bảng nợ thuê (triệu đồng):

Bước 4: tại 31/12/2026, nợ thuê 331,21 tách thành dài hạn 257,71 và ngắn hạn 73,50, là phần gốc trả trong năm 2027 (100 − 26,50). Chi phí năm 2026 trong báo cáo lãi lỗ = 81,85 + 31,94 = 113,79, cao hơn tiền thuê 100 vì chi phí lãi những năm đầu lớn.

04Những chỗ hay nhầm

• Nhầm trả đầu kỳ với trả cuối kỳ. Trả đầu kỳ thì khoản đầu tiên không chiết khấu và trừ ngay vào nợ.
• Lấy cả số dư cuối kỳ làm dài hạn. Phần ngắn hạn là phần gốc giảm trong 12 tháng tới.
• Coi "giá trị thấp" là thấp so với quy mô doanh nghiệp. Đây là ngưỡng tuyệt đối, xét theo giá trị khi còn mới.
• Đưa khoản thanh toán biến đổi theo doanh số vào nợ thuê. Khoản này ghi chi phí khi phát sinh.
• Ghi toàn bộ lãi khi bán và thuê lại.

05Cập nhật 2026–2027

• Sửa đổi Lease Liability in a Sale and Leaseback (9/2022) đã hiệu lực từ 01/01/2024.
• Annual Improvements Vol. 11, hiệu lực 01/01/2026: khi bên thuê xóa sổ nợ thuê, áp dụng quy định dừng ghi nhận của IFRS 9 và ghi lãi lỗ vào báo cáo lãi lỗ.
• 7/2026: IASB kết luận rà soát sau ban hành (PIR) rằng IFRS 16 nhìn chung hoạt động như dự kiến, và mở dự án giảm chi phí áp dụng.
• Từ 01/01/2027, theo IFRS 18, chi phí lãi trên nợ thuê thuộc nhóm tài chính trong báo cáo lãi lỗ.

06So với chuẩn mực Việt Nam

VAS 06 theo mô hình IAS 17 cũ: bên thuê phân loại thuê tài chính và thuê hoạt động; thuê hoạt động không lên bảng tình hình tài chính mà ghi chi phí đều. Khi chuyển sang IFRS, doanh nghiệp bán lẻ, hàng không, logistics thuê nhiều mặt bằng hay phương tiện sẽ thấy tổng tài sản, nợ phải trả và EBITDA tăng đáng kể. Thông tư 99/2025/TT-BTC thay Thông tư 200 từ 01/01/2026 nhưng VAS 06 giữ nguyên, nên mô hình của IFRS 16 chưa áp dụng ở Việt Nam.

07Học ở môn ACCA nào

IFRS 16 thi ở cả FR và SBR kỳ 9/2026–6/2027. FR hay hỏi tính nợ thuê, tài sản quyền sử dụng, tách ngắn hạn dài hạn và bán thuê lại cơ bản; SBR đi sâu vào xác định hợp đồng thuê, sửa đổi hợp đồng. Phạm vi từng môn xem ở các môn thi ACCA.